【“案说”民法典】违约方也可以请求终止合同？民法典新规给你答案

房西未按约支付租金

房东起诉到法院

要求房西继续履行付款义务

法庭上

房西请求终止租赁合同

还获得了支持

这是怎么回事呢

近日

梁溪法院适用民法典新规

审结了这起租赁合同纠纷

2019年1月，年轻的小梁想要创业，于是与房东钱某签订了租赁合同，承租了钱某名下某写字楼的六楼用来开公司，租期为三年，从2019年2月到2022年2月，每年租金9万元。

走过了最初几个月的豪情壮志，小梁很快发现创业不是他想的那么简单，再加上疫情的影响，小梁的公司在2020年11月陷入了困局，小梁无奈之下注销了公司，结束创业。

屋漏偏逢连夜雨，这时房东钱某找上了小梁，告诉他，按照合同约定，小梁该付第三年租金了。小梁如实告诉钱某，自己经营不善，不想再租了，钱某却说，合同租期还没结束，坚持要小梁按照合同继续履行。

双方没有谈妥，着急收租的钱某将小梁告上了法庭，要求小梁支付租金和违约金。接到诉状的小梁也表示，想要提起反诉，要求解除租赁合同。

法院审理后查明

小梁注销了公司，已经搬离承租的写字楼，合同事实上已经陷入僵局。结合《民法典》第580条第二款的新规，在法律上或事实上不能履行非金钱债务时，违约方可以通过诉讼方式请求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。也就是说，小梁可以要求租赁合同终止，但作为违约方，仍要承担责任。在法官向双方释法明理后，钱某和小梁终于握手言和，达成了调解协议。双方说好租赁合同的权利义务关系终止，小梁之前支付的空置三个月的租金和签合同时交的押金1万元也不再要回，以此作为自己违约的代价。

法官说法

本案中，守约方即出租方要求继续履行合同，违约方即承租方反诉要求解除合同。考虑到租赁合同剩余租期还有1年，若继续履行合同，一方面，房屋闲置使承租方在不使用房屋的情况仍要负担租金，另一方面，承租方创业失败，支付租金的能力受限，出租方的租金收益难以得到保障。在这种事实上合同陷入僵局的情况下，《民法典》第580条第二款既赋予了违约方终止合同的权利，又要求违约方承担违约责任，适用这条新规达成的调解，避免了房屋空置的损失继续扩大，守约方的损失也可得到弥补，另外也可以立即将房屋另行出租，双方的利益都得到了保障。

供稿单位：梁溪法院

部分图片来源于网络

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